05/01/2025
📅 סיכום שנה בקבוצה🏡🇵🇹,
במקום לספור הצלחות (והיו לא מעט)
אשתף אתכם בעשירייה הפותחת של טעויות נפוצות
שכדאי להימנע מהן כדי להשקיע נכון ב 2025.
או כפי שאמר ביסמרק "רק טיפש לומד מהטעויות של עצמו.
אדם חכם לומד מהטעויות של אחרים"
בעולם ההשקעות בנדל"ן בפורטוגל, לכל טעות יכולה להיות השפעה משמעותית על הכיס וגם על השקט הנפשי. לכן, ריכזתי עבורכם
10 טעויות נפוצות ומשמעותיות שמשקיעים ישראלים עושים –
והפתרונות שיעזרו לכם להימנע מהן:
1️⃣ חוסר ידע ויכולת להשוות נכסים
הטעות: להשוות נכסים לפי המחיר למטר.
בפורטוגל יש שיטה שונה לחישוב המחיר למטר
אני רואה הרבה פעמים דירה שמפורסמת במטראז'
הרבה יותר גבוה ממה שהוא באמת (כוללים את כל השטחים שזה שגוי).
כמו כן , טעות נוספת היא להשוות מחיר למטר של נכסים חדשים אל מול ישנים.
הפתרון: ללמוד את שיטת המדידה או להזמין טרום שמאות.
2️⃣ אי הבנה של מערכת המיסוי
הטעות: לא להתחשב במס הכנסה משכירות שמשלמים בישראל תושבי ישראל.
ולא, "אמנת מס" אינה פותרת אתכם מהתשלום.
הפתרון: בדקו מראש והיוועצו עם רואה חשבון.
תחליטו על מסלול מיסוי הנכון לכם.
לא לשכוח שקיזוז הפחת, בסוף משפיע לרעה על מס שבח במכירה!
3️⃣ השקעה בעסקה "זולה" באזורים ללא פוטנציאל
הטעות: משקיעים נמשכים למחירים נמוכים מבלי לבדוק ביקוש אמיתי לשכירות או מכירה באזור.
ממש לא מזמן הגיע אלי משקיע לביצוע בדיקת כדאיות,
יזם הציע לו דירה חדשה שתבנה בעוד 3 שנים
בשכונה לא אטרקטיבית, בלשון המעטה ובמחיר של מרכז העיר.
כמובן שלא יהיה ניתן להשכיר או למכור אותה במחיר שהוצג לקונה בשום אופן.
הפתרון: תעשו חקר שוק עצמאי, תשתמשו בכלים הקיימים עבור ניתוח השוק או תיעזרו באיש מקצוע. לא קונים ללא בדיקת כדאיות!
4️⃣ חוסר הבנה של תהליך המימון המקומי
הטעות: הגשת בקשה למשכנתא בלי להכיר את הדרישות הספציפיות של הבנקים בפורטוגל. גם לקוחות בעלי ממון, סורבו לא פעם בקבלת המשכנתה.
הפתרון: עבדו עם יועץ פיננסי מקומי שידע להנחות אתכם בתהליך ולהציג את המסמכים הנדרשים לפני שאתם מתחילים לחפש את הנכס.
5️⃣ חתימה על הCPCV ללא הבנה מעמיקה
הטעות: חתימה על החוזה לפני ש:
קבלת אישור למשכנה, ביררת לגבי פינוי מלא של הדירה,
ווידאת את כל האספקטים בחוזה.
המקדמה לא תחזור אליכם אם לא הצלחתם לקיים את החוזה!
הפתרון: תמיד לשכור עורך דין מומחה מטעמכם! בפורטוגל
שיבדוק את כל המסמכים המשפטיים, יוודא שאין חובות על הנכס,
שאין דייר שלא ניתן לפנות, ויגן עליכם בחוזה.
6️⃣ התעלמות מהעלות הכוללת של עסקה
הטעות: התמקדות במחיר הרכישה בלבד, בלי לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו שיפוצים, מסים, ניהול ודמי נוטריון.
הפתרון: ערכו רשימה מסודרת של כל העלויות הצפויות והכניסו אותן לחישוב התשואה שלכם.
7️⃣ חוסר תכנון ליציאה מההשקעה
הטעות: רכישת נכס בלי לחשוב על אסטרטגיית יציאה (מכירה או השכרה).
הפתרון: ודאו שיש ביקוש עתידי באזור והיו ערוכים לתחזיות שוק ארוכות טווח.
8️⃣ חוסר הבנה של חוקי השכירות לטווח ארוך
הטעות: רכישת נכס להשכרה בטווח ארוך מבלי להבין את הסכנות התמונות.
הפתרון: למדו את מסלולי המיסוי, אופן פינוי הדיירים וחוקים החלים על דיירים חולים או מבוגרים.
תמיד היוועצו בעו"ד.
9️⃣ רכישה על הנייר ל"פליפ על הנייר"
הטעות: רכישה של דירה בבנייה עם מסירה עתידית, בהנחה שיהיה ניתן למכור אותה בקלות ובמהירות במסירה.
הנה עוד מקרה שהגיע אלי:
רכשו זכות לדירה בפרויקט עתידי במחיר גבוה מהשוק (כי לא הכירו).
שילמו מקדמה.
הפרויקט אמור להסתיים ולצידו עוד כ200 דירות בבת אחת.
האם יצליחו למכור במחיר שחשבו? אין סיכוי, וכנראה שגם לא במחיר שרכשו.
הנושא מסתבך, מכיוון שההכנסות שלהם אינן מאפשרות לקבל משכנתה ולרכוש את הדירה.
התוצאה- או שיפסידו את המקדמה או שימכרו בהפסד.
הפתרון: חקר שוק! זה תמיד נכון
וכפליים, אם רוכשים דירה במדינה זרה.
🔟 התעלמות ממצב השוק המקומי
הטעות: השקעה מבלי להתעדכן במגמות ובמצב השוק המקומי.
הפתרון: עקבו אחרי נתוני שוק, מחירי נכסים ותשואות אזוריות. השקיעו באזורים עם עלייה בביקוש ולא רק על בסיס תחושות.
שנה של למידה וצמיחה!
כולנו עושים טעויות, אבל הגדולה ביותר היא לא ללמוד מהן.
השקעה חכמה מתחילה בלמידה מעמיקה והימנעות מטעויות שכבר נעשו על ידי אחרים.
אני מזמינה אתכם לשתף בתגובות:
מהי הטעות הכי גדולה שלמדתם ממנה השנה?
איזה טיפ הייתם נותנים למשקיע חדש?
מאחלת לכולנו שנת 2025 מלאה בהצלחות,
השקעות נבונות ושיתופי פעולה פורים!
אולה לבונץ.
