Steuerberater Schulze Wenning

30/11/2022

Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel auch bei preisgebundenem Wohnraum möglich

Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Er muss dem Mieter vorher nicht anbieten, die unwirksame Vertragsklausel durch eine wirksame zu ersetzen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Der Mieter einer öffentlich geförderten und dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegenden Wohnung verlangte vom Vermieter die Rückzahlung zuviel gezahlter Miete, da die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam war. Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel hatte der Vermieter vom Mieter einen Mietzuschlag verlangt. Der Mieter hatte diesen Erhöhungsbetrag unter Vorbehalt gezahlt. Er war der Auffassung, dass der Vermieter mit ihm zunächst eine wirksame Klausel hätte vereinbaren müssen.
Nach Auffassung des Gerichts ist die Mieterhöhung wirksam. Weil die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag unwirksam ist, obliegt dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum kann der Vermieter die Miete einseitig bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöhen.

Das ist die Kostenmiete, d. h. die Miete, die zur Abdeckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, zuzüglich der Instandhaltungskosten, wozu auch die Schönheitsreparaturen gehören. Ist die im Mietvertrag vereinbarte Klausel hingegen wirksam, darf der Vermieter selbstverständlich keine Aufwendungen für Schönheitsreparaturen in die Miete einrechnen.

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15/08/2021

In diesem Seminar werden folgende Themen behandelt:

Buchführungspflicht / Mindestaufzeichnungen
Belegwesen und Ablage
Umsatzsteuer im Unternehmen
KFZ-Nutzung und häusliches Arbeitszimmer
Kontenplan SKR 03
Ordnungsgemäße Kassenführung
Lösungen in unserem Cloud

Die Teilnehmerzahl ist begrenzt

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30/06/2021

Konkurrenztätigkeit als Grund für außerordentliche Kündigung

Arbeitnehmern ist es nicht gestattet, während eines bestehenden Arbeitsverhältnisses Tätigkeiten für ein Konkurrenzunternehmen des Arbeitgebers auszuüben. Dies gilt auch und erst recht während einer Krankschreibung. Ein solches Verhalten kann eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Hat der Arbeitgeber einen auf Tatsachen gestützten konkreten Verdacht einer solch erheblichen Pflichtverletzung des Arbeitnehmers, kann auch eine vom Arbeitgeber veranlasste verdeckte Überwachung des Arbeitnehmers durch einen Detektiv gerechtfertigt sein. Dies ist nicht erst dann zulässig, wenn der Verdacht einer im Beschäftigungsverhältnis begangenen Straftat besteht.

Entsprechenden Erkenntnissen darf in einem Kündigungsschutzprozess durch eine Beweiserhebung nachgegangen werden. Dies hat kürzlich das Bundesarbeitsgericht entschieden.

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27/06/2021

Ergänzungsbilanz eines persönlich haftenden Gesellschafters einer KGaA bei die Einlage übersteigenden Anschaffungskosten

Anschaffungskosten persönlich haftender Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA), die ihre Einlage übersteigen, sind in einer Ergänzungsbilanz zu erfassen. Bei der Ermittlung des Gewinnanteils werden dann die Abschreibungen darauf einkünftemindernd berücksichtigt. So entschied der Bundesfinanzhof.

Die persönlich haftenden Gesellschafter einer KGaA sind zwar keine Mitunternehmer, aber als solche zu behandeln. Ihre Gewinnanteile führen wie bei Mitunternehmern zu Einkünften aus Gewerbebetrieb, ebenso wie Vergütungen, die für die Tätigkeit im Dienst der Gesellschaft, für die Hingabe von Darlehn oder für die Überlassung von Wirtschaftsgütern bezogen werden.

Kein Grund für die Bildung einer Ergänzungsbilanz besteht allerdings, wenn im Rahmen der Übernahme einer Beteiligung als persönlich haftender Gesellschafter einer KGaA ein über den festen Kapitalanteil hinausgehender Betrag im Rahmen des Kapitalkontos II erfasst wird.

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27/06/2021

Dozent bei einem Weiterbildungsinstitut ist selbstständig tätig

Ein Dozent bei einem Weiterbildungsinstitut ist selbstständig tätig und nicht abhängig beschäftigt, wenn er nicht weitergehend in den Betrieb des Instituts eingegliedert ist. So entschied das Sozialgericht Stuttgart im Fall eines Trainers, der bei einem Aus- und Weiterbildungsdienstleister als Lehrkraft auftrat.

Entscheidend ist der Grad der persönlichen Abhängigkeit. Die Verpflichtung zur Beachtung von Lehrplänen und die Organisation des Schulbetriebs durch das Institut stehen dem nicht entgegen, solange der Dozent den Unterricht selbstständig gestalten und das Institut nicht die Übernahme anderer Kurse oder sonstiger Tätigkeiten anordnen kann.

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13/06/2021

Beginn der Festsetzungsfrist bei gleichzeitiger Schenkung mehrerer Grundstücke

Eine Mutter schenkte ihren Kindern gleichzeitig ein Grundstück in A und weitere zwei Eigentumswohnungen in B. Die notarielle Veräußerungsanzeige an das Finanzamt erfasste lediglich das Grundstück in A. Dementsprechend erfolgte auch die schenkungsteuerliche Veranlagung. Sieben Jahre später verstarb die Mutter. In der Erbschaftsteuererklärung wurden die Vorschenkungen mit den Grundstücken in A und B angegeben.
Weitere drei Jahre später setzte das Finanzamt gegenüber den Erben Schenkungsteuer für die aus der notariellen Veräußerungsanzeige nicht unmittelbar erkennbare Übertragung der Eigentumswohnungen in B fest. Die Kinder waren der Meinung, dass eine Schenkungsteuer jetzt wegen bereits abgelaufener Festsetzungsfristen nicht mehr erhoben werden dürfe.

Der Bundesfinanzhof gab dem Finanzamt Recht. Die Frist zur Festsetzung der Schenkungsteuer beträgt regelmäßig vier Jahre. Sie beginnt nicht vor Ablauf des Jahrs, in dem der Schenker gestorben ist oder das Finanzamt von der Schenkung Kenntnis erlangt hat. Maßgebend ist die Alternative, die zuerst eingetreten ist.
Bezogen auf den Urteilsfall kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass das Finanzamt erst durch die Erbschaftsteuererklärung Kenntnis von der Schenkung der Grundstücke in B erlangt hat.

Aus der dem Finanzamt vorliegenden Veräußerungsanzeige war nicht unmittelbar erkennbar, dass den Kindern gleichzeitig mehrere Grundstücke übertragen worden sind. Aus diesem Grund konnte die Schenkungsteuer für die in der Veräußerungsanzeige nicht ausgewiesenen Grundstücke noch festgesetzt werden.

24/05/2021

Arbeitsweg: Zeitersparnis als Voraussetzung für offensichtlich verkehrsgünstigere Verkehrsverbindung

Ein angestellter Wirtschaftsprüfer war unter vielen Aspekten mit seinen Einkommensteuerbescheiden 2011
und 2012 nicht einverstanden und klagte daher, allerdings vergeblich, vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg.
Er wollte bei der Ermittlung der Entfernungspauschale für die Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte (erste Tätigkeitsstätte) nicht die kürzeste Straßenverbindung zugrunde legen. Das ist nur zulässig, wenn eine andere regelmäßig benutzte Straßenverbindung offensichtlich verkehrsgünstiger ist. Dazu muss die längere Strecke zu einer mindestens 10 %igen Zeitersparnis führen oder – ohne Zeitersparnis – anderweitige Vorteile gegenüber der kürzesten Strecke aufweisen. Solche Vorteile, die u. a. in der Streckenführung oder der Schaltung von Ampeln liegen können, hatte er allerdings nicht vorgebracht.

Vergeblich machte er pauschale Werbungskosten für sonstige Arbeitsmittel und Telefonkosten geltend. Er konnte weder den tatsächlichen Anfall der Aufwendungen noch deren berufliche Veranlassung belegen und genügte damit nicht seiner Feststellungslast.

Auch die Kosten für den Bezug der FAZ konnte er nicht in Abzug bringen, da diese Aufwendungen die Lebensführung betreffen und damit vom Werbungskostenabzug ausgeschlossen sind.
Letztlich hat das Finanzgericht auch keine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen berücksichtigt. Die zu Grunde liegenden Baumarbeiten fanden auf dem Grundstück des Wirtschaftsprüfers statt, auf dem er ein Wohnhaus für sich errichtete. Zum Zeitpunkt der Arbeiten war das Wohnhaus nicht fertiggestellt, so dass noch kein für die Begünstigung erforderlicher Haushalt gegeben war.

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09/05/2021

„Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch, wenn der Vermieter nicht Eigentümer ist

Auch wenn Vermieter und Verkäufer nicht identisch sind, kann ein Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den Grundstückskäufer übergehen. Dies gilt, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgte und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Ein Gewerbemieter hatte die Räume von einer Handels-GmbH gemietet. Eigentümer war seinerzeit aber eine Grundstücksgesellschafts-GmbH. Die Handelsgesellschaft war aus strategischen Gründen ins Leben gerufen worden und hatte den Mietvertrag auf Anweisung der Grundstücksgesellschaft abgeschlossen. Letztere hatte die Immobilie auch verwaltet und die Miete eingezogen.

Die Grundstücksgesellschaft verkaufte nach einiger Zeit die Immobilie. Dem Kaufvertrag war eine Mieterliste beigefügt. Ferner übertrug die Grundstücksgesellschaft sämtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen ab Übergabe auf den Erwerber. Zwei Jahre später kündigte der Erwerber die Mietverhältnisse und klagte auf Räumung. Da die Mietverträge keine Kündigungsmöglichkeit vorsahen, kam es entscheidend darauf an, ob der Grundstückskäufer an den Mietvertrag gebunden war, also, ob der Vertrag beim Grundstückserwerb kraft Gesetzes auf ihn übergegangen war. Das Gesetz sieht einen solchen Übergang vor, wenn eine vermietete Immobilie vom Vermieter an einen Dritten veräußert wird („Kauf bricht nicht Miete“).

In dem vom Gericht entschiedenen Fall fehlte es jedoch an der vom Gesetz vorausgesetzten Identität von Vermieter und Verkäufer, da die verkaufende Gesellschaft nie Vermieterin gewesen ist.

Die Richter bejahten dennoch eine Bindung des Grundstückskäufers an den Mietvertrag und wiesen die Räumungsklage ab, da die Vorschrift zwar nicht direkt, jedoch entsprechend anwendbar ist. Voraussetzung für eine entsprechende Anwendung der Vorschrift ist, dass die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt, im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers liegt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Im entschiedenen Fall waren die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt. Der Grundstückskäufer ist als Vermieter in den noch laufenden Mietvertrag eingetreten.

Eine vorzeitige ordentliche Kündigung war folglich nicht möglich, so dass die Räumungsklage keinen Erfolg hatte.

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14/04/2021

Umleitung von Suchanfragen nach fremder Marke auf eigene Verkaufsplattform

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um die Frage der Zulässigkeit von Marken und Unternehmenskennzeichen innerhalb einer in eine Internethandelsplattform eingebetteten Suchfunktion.

Konkret wendete sich ein Markeninhaber, der seine Produkte ausschließlich über ein selektives Vertriebssystem vermarktete, dagegen, dass nach einer Eingabe seiner Marke als Suchbegriff bei Amazon in der Trefferliste auch Angebote von Produkten anderer Hersteller erschienen.

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Nach Auffassung des Gerichts kann der Markeninhaber eine solche Nutzung seiner Marke nur dann untersagen, wenn nach Eingabe der Marke als Suchwort in der Ergebnisliste Angebote von Produkten angezeigt werden, bei denen der Internetnutzer nicht oder nur schwer erkennen kann, ob sie von dem Markeninhaber oder einem anderen Anbieter stammen.

06/04/2021

Umleitung von Suchanfragen nach fremder Marke auf eigene Verkaufsplattform

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um die Frage der Zulässigkeit von Marken und Unternehmenskennzeichen innerhalb einer in eine Internethandelsplattform eingebetteten Suchfunktion.

Konkret wendete sich ein Markeninhaber, der seine Produkte ausschließlich über ein selektives Vertriebssystem vermarktete, dagegen, dass nach einer Eingabe seiner Marke als Suchbegriff bei Amazon in der Trefferliste auch Angebote von Produkten anderer Hersteller erschienen.

Nach Auffassung des Gerichts kann der Markeninhaber eine solche Nutzung seiner Marke nur dann untersagen, wenn nach Eingabe der Marke als Suchwort in der Ergebnisliste Angebote von Produkten angezeigt werden, bei denen der Internetnutzer nicht oder nur schwer erkennen kann, ob sie von dem Markeninhaber oder einem anderen Anbieter stammen.

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