26/08/2026
Οδηγός για τον ΦΠΑ Ακινήτων: Τι Ισχύει για Μεταβιβάσεις, Πρώτη Κατοικία και Αντιπαροχή.
Η φορολογική μεταχείριση των ακινήτων αποτελεί ένα ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα, καθώς διαφοροποιείται ανάλογα με το είδος της μεταβίβασης, τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, την ιδιότητα των συμβαλλομένων και τη χρήση του ακινήτου.
Η επιβολή ΦΠΑ αφορά, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, κυρίως την παράδοση νεόδμητων κτιρίων πριν από την πρώτη εγκατάσταση, ενώ προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις για την πρώτη κατοικία, την αντιπαροχή και τη μεταβίβαση ακινήτων, με τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας να παρέχει όλες τις απαραίτητες διευκρινίσεις.
Ο φόρος προστιθέμενης αξίας επιβάλλεται στην παράδοση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται με αυτά ως ενιαίας ιδιοκτησίας ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο του αποπερατωμένου, εφόσον η πράξη
πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά. Για την εφαρμογή του ΦΠΑ, ως κτίρια θεωρούνται τα κτίσματα γενικά και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο, ενώ ως πρώτη εγκατάσταση θεωρείται η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση.
Παράλληλα, ο φόρος επιβάλλεται στη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, στη σύσταση ή παραίτηση από δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, στην παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων χώρων ή οικοπέδου, καθώς και στη μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας.
Όσον αφορά τον χρόνο έναρξης εφαρμογής των διατάξεων, ο ΦΠΑ επιβάλλεται στην παράδοση ακινήτων των οποίων η άδεια κατασκευής εκδίδεται από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, καθώς και σε περιπτώσεις όπου η άδεια αναθεωρείται από την ίδια ημερομηνία και μετά, υπό την προϋπόθεση ότι μέχρι την ημερομηνία της αναθεώρησης δεν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες κατασκευής.
Σε ό,τι αφορά τα νεόδμητα ακίνητα, η επιβολή του ΦΠΑ 24% έχει τεθεί σε αναστολή μέχρι το τέλος του έτους. Το συγκεκριμένο μέτρο αφορά όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά, είτε πρόκειται για ιδιόκτητα ακίνητά του είτε για ακίνητα που ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την υποβολή της σχετικής αίτησης αναστολής.
Αναφορικά με την πρώτη κατοικία, απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ η παράδοση ακινήτων σε δικαιούχους απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων, καθώς και η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης που συνιστάται υπέρ των εν λόγω ακινήτων. Ωστόσο, για τον οικοπεδούχο στην περίπτωση της αντιπαροχής δεν υφίσταται ποτέ απαλλαγή από τον ΦΠΑ για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς δεν πληρούται η βασική προϋπόθεση της αγοράς που θέτουν οι διατάξεις του ΦΜΑ.
Η απαλλαγή χορηγείται αποκλειστικά σε φυσικά πρόσωπα, ενήλικα, έγγαμα, άγαμα ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν στη χώρα το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Στην περίπτωση αγάμου, η απαλλαγή παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι μήνες πριν από την αγορά και με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί εντός πέντε ετών. Δικαιούχοι της απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβίβασης για πρώτη κατοικία είναι οι Έλληνες, οι ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, οι αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, καθώς και οι πολίτες τρίτων χωρών που απολαμβάνουν το καθεστώς του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
Τα αφορολόγητα όρια για την αγορά κατοικίας διαμορφώνονται στις 200.000 ευρώ για άγαμο, ποσό που αυξάνεται στις 250.000 ευρώ αν ο άγαμος παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67%. Για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης το όριο είναι 250.000 ευρώ, ενώ για έγγαμο με αναπηρία τουλάχιστον 67% το ποσό ανέρχεται στις 275.000 ευρώ. Τα ποσά αυτά προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο. Όσον αφορά την αγορά οικοπέδου, τα όρια διαμορφώνονται στις 50.000 ευρώ για άγαμο και στις 100.000 ευρώ για έγγαμο, με προσαύξηση 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 15.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο. Σε περίπτωση που η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι το αντίστοιχο αφορολόγητο ποσό και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φόρος Μεταβίβασης.
Βασική προϋπόθεση για τη λήψη της απαλλαγής είναι ο αγοραστής, ο σύζυγος ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης και τα ανήλικα τέκνα να μην κατέχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή διαμέρισμα που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας, ούτε πλήρη κυριότητα σε οικοδομήσιμο οικόπεδο ή μερίδιο οικοπέδου που αντιστοιχεί σε εμβαδόν κτίσματος που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες, εφόσον βρίσκεται σε δημοτική κοινότητα ή ενότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων βάσει της τελευταίας απογραφής.
Τέλος, στο σύστημα της αντιπαροχής, δεν επιβάλλεται ΦΠΑ στην παράδοση των χιλιοστών του οικοπέδου από τον οικοπεδούχο προς τον κατασκευαστή, αλλά επιβάλλεται ΦΠΑ στις παραδόσεις κτισμάτων που δίνονται ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή στον οικοπεδούχο. Ως βάση υπολογισμού του ΦΠΑ λαμβάνεται η αξία της παρεχόμενης εργολαβίας, η οποία προκύπτει από το κόστος των υλικών, των εργασιών, των αμοιβών, των μισθών, των λοιπών επιβαρύνσεων και του τυχόν εργολαβικού κέρδους. Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου έχει τη δυνατότητα να μεταβιβάσει τις ιδιοκτησίες που παραμένουν στην κυριότητά του σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής πριν από την αποπεράτωση, με τη μεταβίβαση να υπάγεται σε Φόρο Μεταβίβασης αν ο οικοπεδούχος είναι ιδιώτης ή σε ΦΠΑ αν πρόκειται για κατασκευαστική επιχείρηση, ενώ το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων εκδίδεται στον αρχικό οικοπεδούχο στον οποίο επιρρίπτεται ο αναλογών ΦΠΑ.
