22/03/2021
מוציאים את הכסף מהקירות – ניתוח מקרה
לפני 3 חודשים פגשתי זוג בשנות ה-40 לחייהם,
יש להם 3 ילדים בגיל העשרה ועוד שני כלבים
הכנסתם הממוצעת היא 21,000 ש"ח והם גרים בדירה בבעלותם ללא משכנתא
הם קיבלו סיוע מההורים ברכישת הדירה לפני כ- 15 שנים וסגרו את המשכנתא בשנה שעברה. כיום אין להם הוצאות דיור.
הם מחזיקים במשרות שנחשבות יציבות אך שניהם הרגישו שמעמדם התעסוקתי התערער מעט בתקופת הקורונה.
הם הבינו שלא יוכלו להסתמך על מקור הכנסה מעבודה ועל מנת ליצור ביטחון כלכלי עליהם לייצר עוד מקורות הכנסה.
מצד שני, הם פגשו ביועצים שהציעו להם למכור את הנכס שבבעלותם, לעבור לגור בשכירות ולהשקיע את ההון במגוון אפיקי השקעה.
האופציה הזו אולי כלכלית יכולה להיות נכונה על הנייר אך בשבילם זו לא הייתה אופציה.
הם אוהבים את הדירה ואזור המגורים, עצם קיום הדירה נותן להם תחושה של ביטחון ויציבות דבר שאחוזי תשואה ומספרים לא יכולים ליצור עבורם.
חסכונותיהם מסתכמים בכ-100,000 ש"ח, כלומר אין בידם הון נזיל משמעותי אותו יוכלו להשקיע
הם הגיעו אליי על מנת לבחון אילו אופציות כלכליותת עומדות בפניהם,
בפוסט הזה אתייחס למינוף דירת מגורים לצורך השקעה שתייצר הכנסה נוספת.
שווי הדירה לפי הערכת שמאי- 1.2 מיליון ש"ח
אין להם התחייבויות והם חוסכים כל חודש כ- 2,000 ש"ח
לאחר שתי פגישות ייעוץ לכלכלת המשפחה הגדלנו את החיסכון החודשי ל- 4,000 ש"ח בחודש על ידי התייעלות כלכלית וכלים לניהול תקציב נכון.
בסכום של 100,000 ש"ח: 60,000 יהוו קרן חירום (יושקעו בקופת גמל להשקעה במסלול סולידי), 10,000 ש"ח יהוו חיסכון בלת"מ (יופקדו בפיקדון נזיל בבנק) ו- 30,000 נוספים יושקעו בקופת גמל להשקעה במסלול בסיכון גבוה לטווח ארוך (כעשר שנים)
לפי החישוב היבש הזוג יוכול לקחת משכנתא לכל מטרה בגובה של 600,000 ש"ח (50% מערך הדירה) ולהשקיע את הסכום.
מאחר ואנחנו לא רוצים להסתמך על ההשקעה שתחזיר את ההלוואה (כל השקעה טומנת בחובה סיכון מסוים) לקחנו בחשבון חיסכון של 1,000 ש"ח בחודש ועוד 3,000 ש"ח לכיסוי ההלוואה.
כלומר- יוכלו לקחת משכנתא לכל מטרה בגובה של 600,000 ש"ח למשך 20 שנה בהחזר חודשי של קצת פחות מ- 3,000 ש"ח.
לאחר עריכת פרופיל רמת סיכון והגדרת מטרות לעשור הקרוב ראינו שהם רוצים להמשיך לגור בדירה שלהם לא היו רוצים להיחשף להשקעות בסיכון גבוה ומעדיפים להרוויח פחות בהשקעות סולידיות, בנוסף, מעדיפים אופציה של "שגר ושכח" וכמה שפחות להתעסק בניהול הכסף בשל משרות תובעניות וגידול הילדים.
בחנו מספר אופציות להשקעת הכסף:
אופציה 1- רכישת דירה להשקעה בארץ במלוא הסכום ללא משכנתא (כולל הוצאות נלוות), הדירה תושכר והשכירות תשלם את רוב המשכנתא כך שבעוד 20 שנה יהיה להם נכס נוסף בבעלותם, את החיסכון החודשי של 4,000 ש"ח ישקיעו בשוק ההון ברמת סיכון גבוהה.
סה"כ אחרי 10 שנים- הון 450,000 ש"ח + נכס בשווי 700,000 (צפי לעליית ערך) + נכס בשווי 1,200,000 ש"ח
זאת לאחר שבחלק מהסכום (300,000 ש"ח) ישתמשו במהלך השנים להגשמת היעדים הכלכליים שהצבנו בתחילת הדרך– השכלה גבוהה לילדים, רישיון נהיגה, החלפת רכב, טיולים ונופש.
סה"כ שווי נקי- 2.35 מ' ש"ח
אופציה 2- רכישת דירה להשקעה בארץ במלוא הסכום בעזרת מלווה משקיעים כשהמטרה למצוא דירה מתחת למחיר השוק , להשביח ולמכור במחיר השוק- רכישת דירה בשווי 700,000 ב- 550,000 ומכירה לאחר שנה וחצי במחיר השוק או מעט יותר.
ביצוע המהלך הזה בכל 3 שנים למשך עשור (בכל עסקה משאירים בין 50,000 ל- 100,000 ש"ח ב"צד" להוצאות נלוות- אנשי מקצוע, שיפוץ וכו') יביא להכפלת ההון! כלומר יהיה בידם נכס בשווי 1,200,000 בנוסף לנכס שבו הם מתגוררים.
ההכנסה מהנכסים לאורך השנים תגדל ל- 4,500 ש"ח כך שיווצר תזרים חודשי חיובי נוסף שמיועד להשקעה
סה"כ אחרי 10 שנים- הון 600,000 ש"ח + נכסים בשווי 2.4 מיליון.
משכנתא שנותרה לתשלום- 300,000 ש"ח
סה"כ שווי נקי- 3 מ' ש"ח
אופציה 3- השקעה בשוק ההון דרך פוליסת חיסכון פיננסית במסלולים ברמות סיכון שונות שונים. זו אופציה שפחות מומלצת לדעתי מאחר ואין פיזור סיכונים- שמים את כל הביצים בסל אחד (גם אם יש פיזור מסוים בשוק ההון)
סה"כ הון אחרי 10 שנים (לאחר הוצאות על יעדים)- הון של 950,000 ש"ח +נכס בשווי 1.2 מ' ש"ח
משכנתא 300,000
סה"כ שווי נקי- 1.95 מ' ש"ח
אופציה 4: המשפה בוחרת שלא למשכן את הנכס אלא להשקיע את החיסכון החודשי בסיכון גבוה בקופת גמל להשקעה / פוליסת חיסכון בתשואה שנתית ממוצעת של 7%.
סה"כ הון לאחר 10 שנים: 450,000 ש"ח + נכס בשווי 1.2 מ'
שווי נקי- 1.65 מ' ש"ח
ניתן לראות שיש פער של כ- 1.5 מ' ש"ח בין האופציות, כלומר מדובר בהחלטה הרת גורל ששווה הרבה מאוד כסף בטווח הארוך.
משכנתא לכל מטרה היא כלי מינופי מצוין ויכולה לתת לכם נקודת פתיחה טובה מאוד בדרך להגשמת היעדים הכלכליים שלכם. יחד עם זאת חשוב לבנות תוכנית פיננסית מסודרת עם יעדים מדויקים ופעולות ברורות, חשוב להבין את הסיכון הקיים בכל אחת מן האפשרויות ולהיערך לכך מבעוד מועד. בתור יועצת פיננסית, כאשר אני בונה תוכנית להגשמת יעדים אני תמיד לוקחת בחשבון את ה worst case scenario- מה יקרה אם יהיו ירידות בשוק ההון? אם הנכס לא ימכר בשווי המצופה? אם יהיו חודשים בהם לא יהיו שוכרים בנכס? אם ההכנסה תרד באופן משמעותי? – אני תמיד דואגת לכך שיש כרית ביטחון כלכלית ויכולת לעמוד בכל ההתחייבויות בכל מצב.
באיזו אופציה אתם הייתם בוחרים?
*האמור לא מהווה ייעוץ השקעות / ייעוץ משכנתא / המלצה למימון / המלצה ללקיחת הלוואה
