03/03/2022
הרבה שואלים האם באמת יש הבדל בין יועץ משכנתאות פרטי (שגובה כסף עבור השירות שלו) לבין היועץ בבנק למשכנתאות שנותן את הייעוץ שלו בחינם.
התשובה התבהרה מאוד בעשור האחרון מכיוון שיש הבדל אדיר בין השניים – הסיבות הן רבות ואני אנסה למנות את החשובות שבהן:
1-מחויבות
יועץ משכנתא פרטי שלקחתם מחויב אך ורק לכם, וזאת הסיבה שאתם משלמים לו על מנת שימקסם לכם את החיסכון במשכנתא.
היועץ בבנק נמצא בעמדה ההפוכה, הוא מחויב אך ורק לבנק, מכיוון שהוא המעסיק שלו, ותפקידו למקסם את הרווח של הבנק (מכיוון שמדובר בהלוואה, אז הנוסחה היא פשוטה: ככל שהריבית תהיה גבוהה יותר, הבנק ירוויח יותר, ולהפך).
2-זמינות
ליועץ בבנק לא יהיה זמן להכיר את ההרגלים והצרכים הכלכליים שלכם והוא לא יוכל להקדיש זמן לבניית תמהיל אישי עבורכם (גם אם הוא רוצה).
הסיבה היא שתהליך כזה לוקח זמן וליועץ בבנק אין זמן לזה מכיוון שתפקידו למכור כמה שיותר משכנתאות (והבנק יעדיף במחיר כמה שיותר גבוה), ולכן סגנון העבודה שלו הוא שונה ואפילו אם תהיה לו נכונות לבנות לכם תוכנית כלכלית נכונה, ברוב המקרים פשוט לא יהיה לו את הזמן הזה.
בניגוד לכך, במסגרת ייעוץ משכנתא פרטי, אתם משלמים על שירות שחלק מהותי ממנו הוא תהליך למידת הצרכים שלכם ובניית תמהיל המשכנתא האופטימלי עבורכם (כפי שציינתי בתפקידי ייעוץ המשכנתא בפרק הקודם).
3-ריביות
נניח שאני מוכר לכם מוצר מסויים, תסכימו איתי שאני מעוניין למכור אותו במחיר X ואתם רוצים לקנות אותו במחיר נמוך מ-X.
ברור לכולנו, שלכל צד יש אינטרס שונה לגמרי – אתם רוצים לקנות בזול ואני רוצה למכור ברווח מקסימלי.
אותו הדבר קורה עם היועץ של הבנק, הוא רוצה למכור לכם את המשכנתא ביוקר ואתם רוצים לקנות את המשכנתא בזול.
ליועץ המשכנתא הפרטי שלכם יש אינטרס ברור והוא לדאוג שתרכשו את המשכנתא בזול, הוא נמצא בצד שלכם במפת האינטרסים וזה בעצם אולי ההבדל הכי גדול בין היועץ הפרטי ליועץ בבנק.
4-לאחר המשכנתא
כפי שהזכרתי בפרק הקודם, מאוד מאוד חשוב מדי פעם לבדוק את המשכנתא ולראות אם היא עדיין מתאימה לנו והאם היא עדיין נחשבת לזולה בשוק הריביות העדכני.
יועץ בבנק לא ייתן לכם את השירות הזה (אני אגזים ואומר שאין לו שום אינטרס לבוא ולומר לכם שכדאי לכם לבצע מיחזור משכנתא במסלול מסוים כי הריבית שלו ירדה, הרי זה ממש גול עצמי).
באותו זמן, ליועץ המשכנתא הפרטי יש אינטרס לומר לכם את זה ואם גם הגדרתם את זה מולו מראש יש לו את המחויבות לבדוק האם המשכנתא שלכם עדיין טובה או שאפשר לשנות אותה ולשפר אותה.
משכנתא לוקחים רק עם ליווי מקצועי.
يتساءل الكثيرون عما إذا كان هناك بالفعل فرق بين مستشار الرهن العقاري الخاص (الذي يتقاضى أموالاً مقابل خدمته) ومستشار بنك الرهن العقاري الذي يقدم نصيحته مجانًا.
أصبحت الإجابة واضحة للغاية في العقد الماضي بسبب وجود اختلاف كبير بين الاثنين - الأسباب كثيرة وسأحاول تسمية أهمها:
التزام
مستشار الرهن العقاري الخاص الذي حصلت عليه ملتزم بك وحدك ، وهذا هو السبب في أنك تدفع له من أجل زيادة مدخرات الرهن العقاري إلى الحد الأقصى.
مستشار البنك في الوضع المعاكس ، فهو ملتزم فقط تجاه البنك ، لأنه صاحب العمل ، ووظيفته هي زيادة أرباح البنك إلى الحد الأقصى (نظرًا لأنه قرض ، فإن المعادلة بسيطة: كلما ارتفع سعر الفائدة كلما زاد ربح البنك ، والعكس صحيح).
توفر الوقت
لن يكون لدى مستشار البنك الوقت للتعرف على عاداتك واحتياجاتك المالية ولن يكون قادرًا على تخصيص الوقت لبناء مزيج شخصي لك (حتى لو أراد ذلك).
والسبب هو أن مثل هذه العملية تستغرق وقتًا وليس لدى المستشار المصرفي وقت لها لأن وظيفته هي بيع أكبر عدد ممكن من الرهون العقارية (ويفضل البنك أعلى سعر) ، لذا فإن أسلوب عمله مختلف وحتى لو كان على استعداد لبناء خطة مالية مناسبة لك ، وفي معظم الحالات لن يكون لديه هذه المرة.
في المقابل ، كجزء من استشارات الرهن العقاري الخاصة ، أنت تدفع مقابل خدمة تعد جزءًا أساسيًا من عملية تعلم احتياجاتك وبناء مزيج الرهن العقاري الأمثل لك.
اسعار الفائدة
لنفترض أنني أبيع لك منتجًا معينًا ، أتفق معي على أنني مهتم ببيعه بسعر معيّن وأنك تريد شرائه بسعر أقل من السعر المطلوب.
من الواضح لنا جميعًا أن لكل جانب مصلحة مختلفة تمامًا - فأنت تريد الشراء بسعر رخيص وأريد البيع بأقصى ربح.
يحدث نفس الشيء مع مستشار البنك ، فهو يريد أن يبيعك الرهن العقاري بكلفة باهظة وتريد شراء الرهن العقاري بثمن بخس.
مستشار الرهن العقاري الخاص بك لديه مصلحة واضحة وسيتأكد من أنك تشتري الرهن العقاري بثمن بخس ، فهو في صفك في خريطة الفوائد وربما يكون هذا في الواقع أكبر فرق بين المستشار الخاص ومستشار البنك.
بعد الرهن
كما ذكرت في الفصل السابق ، من المهم جدًا من وقت لآخر التحقق من الرهن العقاري ومعرفة ما إذا كان لا يزال مناسبًا لنا وما إذا كان لا يزال يعتبر رخيصًا في سوق سعر الفائدة الحالي.
لن يمنحك مستشار مصرفي هذه الخدمة (أبالغ وأقول إنه ليس لديه مصلحة في القدوم وأخبرك أنه يجب عليك إعادة تمويل رهن عقاري في مسار معين لأن سعر الفائدة الخاص به قد انخفض ، فهو في النهاية هدف في حد ذاته ).
في الوقت نفسه ، فإن مستشار الرهن العقاري الخاص لديه مصلحة في إخبارك بذلك ، وإذا قمت بالاتفاق معه على ذلك، فإنه ملزم بالتحقق مما إذا كان الرهن العقاري الخاص بك لا يزال جيدًا أو يمكن تغييره وتحسينه.
يتم اخذ الرهن العقاري (مشكنتا) فقط مع توجيه من اشخاص مهنيين.
