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Commercialista Immobiliare

Indicazioni

Dottore commercialista specializzato in tassazione immobiliare, membro della Commissione CNDCEC e formatore per professionisti del settore.

Aiuto proprietari, investitori e aziende a ottimizzare la fiscalità dei loro immobili, evitando errori costosi.

27/10/2026

🏠 *COMPRI CASA DA UN'IMPRESA? POTRESTI PAGARE MOLTO PIÙ DI QUANTO PENSI*

Quando acquisti un'abitazione, non basta guardare il prezzo dell'immobile.

Una delle prime cose da capire è come viene tassata la compravendita.

🔎 DA CHI STAI COMPRANDO?
Se acquisti da un'impresa, la vendita può essere:
➡️ esente IVA
In questo caso, in generale, si applicano imposta di registro proporzionale, imposta ipotecaria e catastale.

➡️ soggetta a IVA
In determinate situazioni, ad esempio per alcune vendite effettuate dall'impresa costruttrice o di ripristino, può applicarsi l'IVA.

E la differenza può essere molto importante sul costo complessivo dell'acquisto.

🏡 E SE È LA TUA “PRIMA CASA”?
Con i requisiti previsti dalla normativa, per un acquisto soggetto a IVA l'aliquota può essere 4%, mentre registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

⚠️ LA DOMANDA DA FARTI PRIMA DI FIRMARE
“Quanto costa la casa?”
non è sufficiente.

La domanda corretta è:
“Quanto mi costerà realmente l'operazione, comprese le imposte?”

📩 Stai valutando un acquisto immobiliare?
Scrivi “ACQUISTO” in CHAT per richiedere una consulenza fiscale.

⤴️ Condividilo con chi sta per farlo.

23/10/2026

Una domanda semplice, ma spesso la risposta sorprende.

Quando pensiamo al costo di un immobile consideriamo soprattutto il prezzo di acquisto.

Ma il vero costo può comprendere anche:
💶 IMU
🏢 spese condominiali
🔧 manutenzione
🛡️ assicurazione
📑 imposte e adempimenti fiscali

E c'è un aspetto ancora più interessante: un immobile che rimane inutilizzato non è necessariamente un patrimonio "fermo". Continua a generare costi.

💬 Domanda per te: se avessi una seconda casa oggi inutilizzata, preferiresti:
1️⃣ Tenerla
2️⃣ Affittarla
3️⃣ Venderla
4️⃣ Valutare un'altra soluzione

📩 Se vuoi capire quale potrebbe essere la soluzione più adatta alla tua situazione immobiliare, scrivimi in chat.

➕ Seguimi e iscriviti al mio canale per altri consigli pratici.

20/10/2026

Il canone che incassi NON è necessariamente quello che ti rimane.

1️⃣ HAI UN AFFITTO A CANONE LIBERO?
Se ricorrono i requisiti per la cedolare secca, l’aliquota ordinaria è del 21% sul canone di locazione.

👉 Esempio puramente indicativo:
€1.000 al mese di canone
= €12.000 annui

Con cedolare secca al 21%:
€12.000 × 21% = €2.520

Restano €9.480, prima di considerare gli altri costi dell’immobile.

2️⃣ HAI UN CONTRATTO A CANONE CONCORDATO?
In presenza delle condizioni previste dalla legge, può essere applicata la cedolare secca al 10%.

Su €12.000 annui:
€12.000 × 10% = €1.200

Ma attenzione: non basta chiamare il contratto “canone concordato”. Devono essere rispettati i requisiti previsti.

3️⃣ HAI UN IMMOBILE DESTINATO A LOCAZIONE BREVE?
Qui la situazione cambia.
Per i redditi da locazione breve assoggettati a cedolare secca, dal periodo d’imposta 2024 l’aliquota del 21% riguarda una sola unità immobiliare scelta dal contribuente, mentre sulle ulteriori unità può applicarsi il 26%.

Quindi avere più appartamenti destinati alle locazioni brevi può modificare sensibilmente il risultato fiscale.

Inoltre, il regime delle locazioni brevi è previsto per persone fisiche fuori dall’attività d’impresa e, in generale, per non più di 4 appartamenti per periodo d’imposta; oltre tale limite l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

⚠️ MA C’È UN ALTRO ASPETTO DA CONSIDERARE

Dire:
“Pago il 21%, quindi il mio investimento rende il 79% del canone”
è una semplificazione.

Per capire quanto rende realmente un immobile, bisogna considerare anche:
🏠 regime fiscale
📄 tipologia di contratto
💰 canone effettivamente percepito
🏢 IMU, quando dovuta
🔧 spese e manutenzione
📑 costi di gestione
🏦 eventuale finanziamento
📊 rendimento complessivo dell’investimento

La fiscalità può incidere sul rendimento netto dell’immobile.

HAI UNO O PIÙ IMMOBILI IN AFFITTO?
Prima di chiederti “quanto incasso?”, chiediti:
“Quanto mi rimane davvero?”

💬 Scrivimi in CHAT
per richiedere una consulenza fiscale sulla tua situazione.

17/10/2026

🏢 LOCAZIONI IMMOBILIARI: DALLA TEORIA ALLA PRATICA

Una giornata dedicata alla formazione e all'approfondimento professionale insieme ad alcuni nostri clienti.

Al centro dell'incontro, il mondo delle locazioni immobiliari, affrontato nei suoi principali aspetti giuridici, fiscali e operativi:

📌 Tipologie di contratti di locazione

📌 Clausole contrattuali e aspetti da presidiare

📌 Regimi fiscali e tassazione dei redditi da locazione

📌 Registrazione dei contratti e adempimenti successivi

📌 Gestione operativa delle locazioni e casistiche concrete

Un'occasione preziosa di confronto, durante la quale abbiamo condiviso conoscenze, analizzato problematiche pratiche e approfondito soluzioni operative.

Perché una consulenza di valore non significa soltanto fornire risposte, ma anche trasferire competenze e aiutare i clienti a operare con maggiore consapevolezza.

Cristoforo Florio, Dottore Commercialista specializzato in fiscalità immobiliare

16/10/2026

🔨 STAI PER RISTRUTTURARE?
Non dare per scontata la detrazione.

Richiedi una consulenza fiscale
💬 Scrivimi in chat per approfondire la tua situazione.

➕ Seguimi per altri utili consigli

09/10/2026

Le agevolazioni “prima casa” prevedono specifici requisiti, anche legati alla residenza nel Comune in cui si trova l’immobile. Se l’acquirente risiede in un altro Comune, deve trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, dichiarando tale intenzione nell’atto.

Ma non è l’unico aspetto da considerare.

Prima di acquistare, verifica:
🔹 Hai i requisiti per l’agevolazione?
🔹 Dove devi trasferire la residenza?
🔹 Quali immobili possono beneficiare dell’agevolazione?
🔹 Cosa succede se possiedi già un’altra abitazione?
🔹 Quali sono le conseguenze se perdi i requisiti?

📌 Una scelta fatta al momento dell’acquisto può avere conseguenze fiscali anche successivamente.

Hai dubbi sulla tua situazione?

👉 Scrivimi in CHAT e richiedi una consulenza personalizzata.

Le condizioni e gli effetti fiscali dipendono dalla situazione concreta del contribuente.

06/10/2026

🏠 Hai più immobili destinati agli affitti brevi?

Non è detto che vengano tassati tutti allo stesso modo.

Dal periodo d’imposta 2024, per i redditi derivanti da locazioni brevi assoggettati a cedolare secca, l’aliquota del 21% è applicabile a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente. Per le eventuali altre unità destinate a locazione breve, l’aliquota prevista è del 26%.

Ma c’è un altro aspetto importante: il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto, per le persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, fino a 4 appartamenti per periodo d’imposta; oltre tale soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

⚠️ Quindi, prima di mettere a reddito più immobili, chiediti:
* Quale immobile conviene assoggettare al 21%?
* Come vengono tassati gli altri?
* Sto operando ancora nell’ambito delle locazioni brevi?
* Quali adempimenti devo rispettare?
* La mia struttura è fiscalmente coerente con il mio progetto?

La fiscalità dovrebbe essere valutata prima di iniziare l’investimento, non dopo.

📩 Hai più immobili o stai pensando di investire negli affitti brevi?

Scrivimi in chat per parlare della tua situazione.

Le regole fiscali dipendono dalla situazione concreta del contribuente: questo contenuto ha finalità informative e non sostituisce una consulenza professionale.

02/10/2026

Dal 2024 esiste una specifica disciplina per gli immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati con il Superbonus e che vengono venduti entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Ma attenzione: non significa che ogni vendita sia automaticamente tassata.

La normativa prevede infatti alcune importanti esclusioni, tra cui gli immobili che sono stati adibiti ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo previsto dalla legge.

💡 Prima di mettere in vendita un immobile ristrutturato con il Superbonus, quindi, è fondamentale verificare la situazione fiscale.

👉 Hai un immobile interessato dal Superbonus e stai pensando di venderlo?
Scrivimi in privato per approfondire il caso.

🟦 Salva questo post se possiedi un immobile ristrutturato
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29/09/2026

💰 1. Quanto pagherai davvero di tasse?
Il prezzo di acquisto non rappresenta il costo complessivo dell’investimento. Prima di procedere è importante valutare tutte le imposte e gli oneri fiscali collegati all’operazione.

🏢 2. Acquistare come privato o tramite società?
La struttura dell’investimento può avere conseguenze fiscali differenti. Non esiste una soluzione valida per tutti: va valutata in base al progetto.

📊 3. Qual è la vera redditività dell’immobile?
Non guardare soltanto al canone di locazione. Devi considerare anche tasse, spese, costi di gestione e possibili periodi di mancata locazione.

🔄 4. E quando vorrai rivenderlo?
Un investimento va valutato anche pensando alla sua eventuale uscita. Le conseguenze fiscali della futura vendita possono incidere sul risultato dell’operazione.

⚠️ 5. Ci sono vincoli o criticità da conoscere?
Destinazione dell’immobile, modalità di locazione, adempimenti e normativa fiscale sono aspetti da verificare prima di investire.

Sono valutazioni che possono cambiare il risultato economico dell’investimento.

↗️ Condividilo con qualcuno che sta per acquistare.
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💬 Per una valutazione della tua specifica situazione, scrivi in CHAT.

Indirizzo

Via Cesare Battisti, 8/12
Albenga
17031

Orario di apertura

Lunedì	09:00 - 18:00
Martedì	09:00 - 18:00
Mercoledì	09:00 - 18:00
Giovedì	09:00 - 18:00
Venerdì	09:00 - 18:00

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