Commercialista Immobiliare

Commercialista Immobiliare Dottore commercialista specializzato in tassazione immobiliare, membro della Commissione CNDCEC e formatore per professionisti del settore.

Aiuto proprietari, investitori e aziende a ottimizzare la fiscalità dei loro immobili, evitando errori costosi.

📊 Il bilancio di una SRL è un documento ricco di dati e informazioni ma devi saperlo leggere, per capire quali sono le p...
21/07/2026

📊 Il bilancio di una SRL è un documento ricco di dati e informazioni ma devi saperlo leggere, per capire quali sono le poste più importanti da analizzare. 🧐

Ratei, risconti, ammortamenti, immobilizzazioni...la lista di termini tecnici di difficile comprensione per i non addetti ai lavori è lunga e rischi di non leggere cosa conta davvero. 📉

💡 Oggi voglio quindi darti alcuni consigli su una delle voci più centrali di un bilancio di una SRL di sviluppo immobiliare.

🏢 Per le SRL che svolgono l'attività di sviluppo immobiliare (acquista/costruisce, ristruttura e rivende) l'elemento centrale del bilancio sono le rimanenze di magazzino.

ℹ️ Si tratta del totale dei costi di acquisto, costruzione e ristrutturazione degli immobili acquistati, destinati ad essere venduti una volta ultimati.

⚠️ NOTA BENE: tali rimanenze non sono il valore di vendita futuro degli immobili ma il loro costo di acquisto/costruzione/ristrutturazione.

📝 ESEMPIO: Alfa srl ha acquistato il 30 settembre un appartamento al prezzo di € 100.000, oltre a spese notarili, imposte e oneri di mediazione immobiliare, per un totale di € 115.000.

🛠️ Alla data del 31 dicembre vengono ultimati i lavori di ristrutturazione sull'immobile, per i quali la Alfa srl ha speso € 25.000.

🧮 Nel bilancio di quell'anno le rimanenze di magazzino di Alfa srl sono pari a € 140.000.

💰 Quando l'anno successivo Alfa srl venderà l'immobile, nel conto economico del suo bilancio verranno contrapposti i costi del magazzino (€140.000) al prezzo di vendita dell'immobile (ipotizziamo che sia pari a € 190.000), realizzando cosi l'utile di bilancio di € 50.000 (da cui decurtare tutti gli altri costi generali/fissi di quell'anno).

Quindi, per questo tipo di società le rimanenze di magazzino sono il 'cuore pulsante' del loro bilancio d'esercizio!

📋 Le rimanenze di magazzino le trovi iscritte nelle attività dello stato patrimoniale e, in particolare, tra le poste dell'attivo circolante (fintanto che gli immobili non sono venduti).

🔍 Peraltro, si tratta di una voce talmente importante e delicata per questo tipo di SRL che spesso anche l'Agenzia delle Entrate concentra molta attenzione su questa posta di bilancio, in quanto - come avrai capito - da essa dipende l'utile dell'esercizio (su cui si pagano le imposte).

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🏠 Quando sottoscrivi un preliminare di acquisto/vendita di un immobile, scatta l'obbligo della registrazione, entro 30 g...
17/07/2026

🏠 Quando sottoscrivi un preliminare di acquisto/vendita di un immobile, scatta l'obbligo della registrazione, entro 30 giorni, in Agenzia delle Entrate.

📝 Non conta se c'è un'agente immobiliare che ha agito da mediatore o se la vendita è avvenuta tra privati: registrare il preliminare immobiliare è sempre obbligatorio!

💰 In fase di registrazione sono dovute delle imposte al Fisco.

📌 Di norma, sulle somme versate prima del definitivo, è dovuta l'imposta di registro dello 0,5% (oltre all'imposta di bollo).

💡 Ad esempio:
➡️ Preliminare tra privati
💶 Prezzo: € 350.000
💶 Caparra confirmatoria: € 80.000

L'imposta di registro dovuta sarà pari a € 400 (0,5% × € 80.000).

✅ Lo 0,5% così pagato sarà poi sottratto dall'imposta di registro dovuta sul definitivo.

⚠️ Invece, nelle compravendite soggette ad IVA l'imposta di registro sulla caparra viene perduta (non si recupera più in sede di atto notarile).

La vendita finale soggetta ad IVA non consente, infatti, di compensare l'imposta di registro sulla caparra con l'IVA dovuta al venditore in sede di rogito notarile (trattandosi di imposte diverse).

📅 Ma dal 1° gennaio 2025 qualcosa è cambiato, a favore del contribuente.

📌 La nuova normativa, infatti, prevede che, nelle compravendite soggette ad IVA, l'imposta di registro dovuta in fase di preliminare non possa mai essere superiore a quella dovuta in fase di contratto di vendita definitivo.

Dal momento che nelle compravendite soggette ad IVA, l'imposta di registro dovuta in sede di rogito è pari a € 200, allora anche l'imposta di registro sulla caparra non potrà mai essere superiore a € 200!

📖 ESEMPIO
🏠 Preliminare per la vendita di un immobile abitativo soggetta ad IVA.
💶 Prezzo: € 380.000
💶 Caparra: € 90.000

L'imposta di registro dovuta sulla caparra sarà pari a € 200 e non a € 450 (lo 0,5% di € 90.000), proprio in virtù del fatto che, in sede di atto definitivo, l'acquirente pagherà l'IVA e l'imposta di registro nella misura fissa di € 200.

📩 Hai firmato un preliminare o stai per acquistare un immobile? Scrivimi in DM per verificare il corretto trattamento fiscale della tua operazione.

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📩 Se stai valutando un'operazione immobiliare e vuoi analizzarne gli aspetti fiscali, scrivimi in chat.🔁 Condividi quest...
14/07/2026

📩 Se stai valutando un'operazione immobiliare e vuoi analizzarne gli aspetti fiscali, scrivimi in chat.

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La vera domanda non è:“Posso donare?”Ma:“È davvero la soluzione migliore per la mia situazione?”💬 Tu cosa faresti?🏠 Dona...
10/07/2026

La vera domanda non è:
“Posso donare?”
Ma:
“È davvero la soluzione migliore per la mia situazione?”

💬 Tu cosa faresti?
🏠 Donazione ai figli
oppure
📜 Trasferimento tramite successione

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Pensi che per recedere da una locazione commerciale basti inviare una raccomandata? 🤔In realtà non è sempre così.Molto d...
07/07/2026

Pensi che per recedere da una locazione commerciale basti inviare una raccomandata? 🤔

In realtà non è sempre così.

Molto dipende da ciò che è stato previsto nel contratto e, in alcuni casi, è necessario dimostrare la presenza di gravi motivi.

Nel carosello ti spiego quando è possibile recedere e quali errori evitare.

💬 Hai un dubbio su una locazione commerciale o su un contratto immobiliare? Scrivimi in direct.

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Cambiare la residenza dopo aver acquistato la prima casa non significa sempre perdere le agevolazioni fiscali.Ci sono as...
03/07/2026

Cambiare la residenza dopo aver acquistato la prima casa non significa sempre perdere le agevolazioni fiscali.

Ci sono aspetti che è importante conoscere per evitare errori e conseguenze inattese.

📩 Se hai dubbi sulla tua situazione, scrivimi in chat. Sarò felice di aiutarti.

Una verifica preventiva può evitare problemi molto costosi in futuro.💬 Hai mai verificato la conformità urbanistica di u...
30/06/2026

Una verifica preventiva può evitare problemi molto costosi in futuro.

💬 Hai mai verificato la conformità urbanistica di un immobile prima di acquistarlo?

Scrivi “SI” o “NO” nei commenti.

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⚠️L'imposta sostitutiva del 26% è una forma di tassazione delle plusvalenze immobiliari🏠🏡 (cioè, dei guadagni💸💰che ottie...
28/06/2026

⚠️L'imposta sostitutiva del 26% è una forma di tassazione delle plusvalenze immobiliari🏠🏡 (cioè, dei guadagni💸💰che ottieni quando vendi un immobile)

È un'alternativa rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF ma ha dei presupposti di applicazione molto specifici🤓🤓

Oggi ho voluto condividere con te3️⃣aspetti di questa peculiare forma di imposizione fiscale del settore immobiliare📚🎙️📖

Se sei interessato ad approfondire il tema odierno scrivimi ⌨️✒️

📣📣Fammi sapere se questi 3 aspetti li conoscevi già e se hai avuto esperienze dirette utilizzando la sostitutiva del 26%!

🏠 Molti proprietari mantengono immobili sfitti per anni pensando di preservarne il valore.Ma raramente si fermano a calc...
26/06/2026

🏠 Molti proprietari mantengono immobili sfitti per anni pensando di preservarne il valore.

Ma raramente si fermano a calcolare il costo reale di questa scelta.

Ogni anno, infatti, un immobile non utilizzato può generare:
📌 IMU
📌 spese condominiali
📌 manutenzione ordinaria e straordinaria
📌 costi assicurativi
📌 perdita di opportunità economiche

La vera domanda non è:
"Quanto vale il mio immobile?"
Ma:
"Quanto mi sta costando mantenerlo?"

💡 Un immobile dovrebbe essere considerato un patrimonio produttivo e non semplicemente un bene da conservare.

In alcuni casi può essere più conveniente:
✔️ metterlo a reddito
✔️ riorganizzare il patrimonio
✔️ valutarne la vendita
✔️ pianificare una diversa strategia fiscale

💬 Hai una seconda casa che oggi non utilizzi?
Scrivi "SECONDA CASA" nei commenti.

📩 Se vuoi capire come ottimizzare la gestione fiscale del tuo patrimonio immobiliare, scrivimi in chat.

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🏠 Quando acquisti casa, sei sicuro di conoscere tutte le detrazioni a cui hai diritto?Molti acquirenti sanno che alcune ...
23/06/2026

🏠 Quando acquisti casa, sei sicuro di conoscere tutte le detrazioni a cui hai diritto?

Molti acquirenti sanno che alcune spese legate all'acquisto dell'immobile possono generare benefici fiscali, ma pochi conoscono i requisiti necessari per poterli ottenere davvero.

⚠️ Nel settore immobiliare basta un dettaglio trascurato per perdere un'agevolazione fiscale.

Per questo motivo è importante conoscere le regole prima di firmare un contratto o sostenere una spesa.

💡 Una corretta pianificazione fiscale non serve solo a pagare meno imposte, ma anche a evitare errori che potrebbero costare molto più del beneficio ottenuto.

💬 Conoscevi questa differenza tra "prima casa" e "abitazione principale"?
Scrivi SI o NO nei commenti.

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