09/03/2026
La legge di bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199) ha riaperto i termini per l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore. Sono ammessi all’estromissione agevolata esclusivamente gli imprenditori individuali che risultano tali alla data del 1 gennaio 2026, quindi non abbiano cessato la partita IVA entro il 31 dicembre 2025, e che possiedano immobili strumentali imputati alla sfera imprenditoriale. Tali immobili, di cui all’art. 43 comma 2 del TUIR, devono essere posseduti alla data del 30 settembre 2025, e tra essi rientrano gli immobili strumentali per destinazione o per natura. I primi sono tali in quanto utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale. I secondi sono quelli che per proprie caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che rientrano nelle categorie catastali B, C, D, E, e A/10. Non possono invece beneficiare dell’estromissione agevolata gli immobili merce, quelli patrimoniali (categoria A, esclusa A10) e quelli in leasing, salvo che il riscatto sia già avvenuto prima della data rilevante. Non possono accedere all’agevolazione: gli imprenditori che abbiano concesso in affitto o in usufrutto l’unica azienda, poiché in tal caso hanno perso la qualifica di imprenditore; gli esercenti arti e professioni, in quanto non rientrano nella categoria degli imprenditori individuali. L’operazione di estromissione sconta un’imposta sostitutiva IRPEF e IRAP dell’8%, calcolata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile e il valore fiscalmente riconosciuto. In alternativa al valore normale si può indicare il valore catastale, calcolato applicando i moltiplicatori previsti nell’art. 52, comma 4, DPR 131/1986. L’estromissione non è soggetta né all’imposta di registro, né a quella ipotecaria, né a quella catastale. Ai fini IVA, l’estromissione configura un’operazione assimilata alla cessione di beni ex art. 2, comma 2, n. 5, DPR 633/72. Pertanto l’operazione è fuori campo IVA se: all’acquisto non è stata detratta l’IVA; l’immobile è stato acquistato da un privato; l’immobile proviene dal patrimonio personale; l’immobile è stato acquistato prima del 1 gennaio 1973. L’operazione si configura, invece, esente IVA per i fabbricati strumentali per natura ex art. 10, comma 1, n. 8-ter, DPR 633/72. Infine, essa è imponibile IVA solo in specifiche ipotesi (imprese costruttrici o ristrutturatrici entro cinque anni). Se l’immobile è estromesso entro il periodo di osservazione decennale, è necessario attuare la rettifica della detrazione IVA ex art. 19 bis2 DPR 633/72, nella misura dei decimi residui.
L’estromissione si perfeziona tramite comportamento concludente, da attuare entro il 31 maggio 2026, con effetti retroattivi dal 1 gennaio 2026, mediante: annotazione sul libro giornale, per imprese in contabilità ordinaria; annotazione nel registro dei beni ammortizzabili, per imprese in contabilità semplificata. In caso di operazione rilevare ai fini IVA, è necessaria l’emissione di autofattura. L’imposta sostitutiva può essere compensata nel modello F24 con crediti tributari o contributivi, e va versata in due rate: il 60% entro il 30 novembre 2026 e per la restante parte entro il 30 giugno 2027.