Aezran Property Strategist

02/03/2026

Kunci Rumah Lambat Serah? Jangan Diam Je.

Dah bayar ansuran bank berbulan-bulan…
Tapi kunci rumah masih tak dapat.

Memang stress. Rasa macam rugi, kan?

Tapi ramai pembeli tak tahu — sebenarnya undang-undang dah sediakan perlindungan khas untuk situasi macam ni.

Kenal dulu: LAD (Liquidated Ascertained Damages)

LAD ialah pampasan yang pemaju wajib bayar jika berlaku kelewatan serahan milikan kosong (Vacant Possession) melebihi tempoh dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).

Ini bukan ihsan pemaju.
Ini hak pembeli yang termaktub dalam undang-undang.

Macam Mana Nak Kira Pampasan?

Formula rasmi:

(Harga Rumah × 10% × Jumlah Hari Lewat) ÷ 365

Contoh mudah:

Harga rumah: RM350,000
Lewat: 100 hari

Kiraan:

(RM350,000 × 10% × 100) ÷ 365
= RM9,589

Hampir RM10,000.

Jumlah ni boleh tampung kos renovation, grill, kabinet dapur atau perabot asas.

Perlu Lantik Peguam?

Tak perlu.

Anda boleh buat tuntutan sendiri melalui:

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)

di bawah Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan

Prosesnya mudah dan kos sangat rendah.

📋 Langkah Buat Tuntutan LAD
1) Sediakan Dokumen

Salinan SPA

Surat Serahan Milikan Kosong (Vacant Possession)

2) Kira Tempoh Lewat

Semak dalam SPA:

Rumah landed: 24 bulan (Jadual G)

Strata / kondo: 36 bulan (Jadual H)

Kira dari tarikh sepatutnya siap hingga tarikh sebenar terima kunci.

3) Daftar Tuntutan Secara Online

Isi Borang 1 melalui sistem e-Tribunal KPKT.

4) Bayar Yuran

Cuma RM10 untuk buka kes.

Biasanya pemaju yang menjaga reputasi akan hubungi pembeli untuk bincang penyelesaian secara baik sebelum perbicaraan penuh.

Tak perlu viral.
Tak perlu bergaduh dalam group.

Gunakan saluran yang sah dan profesional.

Hak pembeli dilindungi — cuma ramai tak ambil tahu.

📚 Nak lebih banyak info hartanah yang jelas, praktikal dan berasaskan undang-undang?

Follow page ni untuk content education setiap hari.

23/02/2026

Fahami DSR Sebelum Bank Fahami Anda
Dalam proses pembelian hartanah, antara faktor paling penting yang menentukan kelulusan pinjaman adalah Debt Service Ratio (DSR).

DSR merujuk kepada nisbah komitmen hutang bulanan berbanding pendapatan bulanan.
Secara ringkas:
DSR = (Jumlah Komitmen Bulanan ÷ Pendapatan Bulanan) × 100%
Bank menggunakan formula ini untuk menilai kemampuan kewangan seseorang sebelum meluluskan pembiayaan.

Apa Yang Dikira Sebagai Komitmen?
Antara komitmen yang biasanya diambil kira:
• Ansuran kereta
• Pinjaman peribadi
• Kad kredit (5% daripada baki digunakan)
• PTPTN
• Pembiayaan ASB / lain-lain
• Ansuran rumah sedia ada (jika ada)
Semua ini akan dicampurkan sebelum dinilai bersama komitmen rumah yang ingin dibeli.

Contoh Mudah Pengiraan
Pendapatan bersih: RM5,000
Komitmen sedia ada:
Kereta: RM900
PTPTN: RM300
Kad kredit: RM200
Jumlah komitmen = RM1,400
Jika ansuran rumah baru dianggarkan RM1,600
Jumlah komitmen keseluruhan = RM3,000
DSR = RM3,000 ÷ RM5,000 = 60%
Bergantung kepada polisi bank, DSR biasanya dibenarkan sekitar 60%–70% (berbeza ikut profil pendapatan dan bank).

Kenapa Ramai Loan Ditolak?
• Terlalu banyak komitmen kecil yang tidak dikawal
• Kad kredit digunakan hampir maksimum
• Pinjaman peribadi diambil sebelum memohon loan rumah
• Tiada perancangan 3–6 bulan awal
Ramai hanya semak “layak atau tidak” tanpa menyusun semula kewangan terlebih dahulu.

Apa Yang Boleh Dilakukan Sebelum Mohon Loan?
* Kurangkan baki kad kredit
* Elakkan buat pinjaman baru
* Selesaikan komitmen kecil jika mampu
* Pastikan rekod bayaran bersih dalam CCRIS sekurang-kurangnya 6 bulan

Perancangan awal memberi kesan besar kepada kelulusan dan kadar faedah yang ditawarkan.

Membeli hartanah bukan sekadar mencari rumah yang sesuai.
Ia bermula dengan memastikan profil kewangan berada pada tahap yang stabil.
Fahami DSR terlebih dahulu, supaya permohonan lebih tersusun dan peluang kelulusan lebih tinggi.

22/02/2026

20/02/2026

15/02/2026

“Rumah bukan saham kripto. Bukan tekan butang terus naik.”
Owner nak jual rumah RM520K.
Market value kawasan tu? Sekitar RM455K je.
Alasan dia?
“Saya beli dulu RM500K… takkan nak jual rugi.”
Masalahnya…
Harga rumah TAK ikut harga beli kita dulu.
Harga rumah ikut:
✔ Demand kawasan
✔ Transaksi semasa (harga rumah yang benar-benar SOLD)
✔ Keadaan & renovation rumah
Ramai owner fikir:
“Rumah aku. S**a hati aku lah nak letak harga.”
Betul. Memang boleh letak harga apa pun.
Tapi realiti dia…
90% pembeli guna LOAN bank.
Dan bank akan nilai ikut MARKET VALUE.
Bukan ikut harga yang kita rasa patut.
Kalau jual RM520K tapi market RM455K:
➡ Buyer kena topup RM65K cash.
➡ Loan tak cover penuh.
➡ Buyer terus slow reply.
➡ Rumah jadi iklan je… tak jadi SOLD.
Property bukan pasal “aku beli mahal dulu”.
Property pasal MARKET sekarang.
Nak jual rumah kena guna data, bukan guna perasaan.
Nak beli rumah direct owner? Boleh.
Tapi pastikan ada ilmu valuation, loan margin, dan kiraan sebenar.
Kalau tak… silap langkah boleh sangkut bertahun.
Agree atau pernah jumpa kes macam ni? 👇🔥

13/02/2026

“Kenapa Ramai Orang Umur 30 Masih Menyewa, Tapi Tak Pernah Kira Rugi Sebenar?”

Ramai orang takut beli rumah sebab rasa Gaji tak cukup :-
Tak lepas loan?
Tak ready komitmen?
Tapi setiap bulan… Bayar sewa RM1,200 tanpa gagal??

Kalau 5 tahun? RM72,000 hilang.
Bezanya orang beli rumah dengan orang menyewa cuma satu benda:

[ Ilmu + Tindakan ]

Rumah pertama bukan untuk kaya. Rumah pertama untuk stabilkan kewangan.
Bila ada aset :-

Nilai boleh naik
Boleh refinance
Boleh sewakan
Ada pegangan jangka panjang

Ramai tak tahu !!
• Banyak rumah bawah market value (BMV)
• Ada rumah boleh masuk dengan modal minimum
• Loan boleh restructure ikut kelayakan
Masalahnya bukan tak mampu. Masalahnya tak pernah cuba.

Kalau sekarang kau umur 25–35
– Dah kerja tetap
– Ada KWSP

Sebenarnya kau dah layak fikir pasal rumah sendiri.
Nak tahu kelayakan ? Boleh DM atau whatsapp no tertera. In sha Allah saya akan bantu untuk assist tuan/puan.

07/02/2026

Kalau nak beli rumah dengan cara yang betul, follow saya. Saya kongsikan ilmu sebelum anda buat keputusan.