07/09/2025
แชร์ idea สร้าง Passive Income ปี 2025
"มนุษย์เงินเดือนกู้ธนาคาร 100% มาซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า"
----------------------------------
ตัวอย่างแบบง่าย (คิดดอกเบี้ยคงที่ ค่างวดคงที่ ค่าเช่าคงที่)
1. คอนโดราคา 2,550,000 แต่งห้องอีก 100,000 งบรวม 2,650,000 กู้เต็ม 100% ไม่ดาวน์ ดอกเบี้ยคงที่ 2.7% ต่อปี
2. ปล่อยเช่าได้ 13,500 บาท/เดือน ค่าส่วนกลาง 16,535 บาท/ปี ค่าคอม agent (ถ้ามี) 13,500 บาท/ปี ได้ผลตอบแทน 5% ต่อปี คิดเป็นรายได้เฉลี่ย 10,997 บาท/เดือน (ในกรณีใช้ agent)
3. ผ่อนเดือนละ 10,750 บาท ไม่โปะ
4. กำไรนิดหน่อย 247 บาท/ เดือน แต่พอผ่านไป 30 ปี คอนโดจะเป็นของเรา หลังจากนั้น เราจะมี passive income 10,997 บาท/เดือน โดยที่ไม่เคยลงทุนเองเลย ใช้เงินธนาคาร 100%
----------------------------------
ความเป็นจริงต่างจากตัวอย่างแบบง่ายยังไงบ้าง?
1. ดอกเบี้ยจะคงที่ได้สูงสุดแค่ 3 ปีแรก หลังจากนั้นต้อง refinance / retention นะ
2. ค่าผ่อนมักจะค่อยๆเพิ่มขึ้นเป็นขั้นบันได ทำให้ปีแรกๆ เราได้ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อนเยอะ (เช่น ปล่อยเช่าได้ 13,500 ผ่อน 7,500) แต่พอปีที่ 3-4 ส่วนต่างจะน้อยลงหรืออาจจะเจอจุดที่ค่าเช่าน้อยกว่าค่าผ่อน (เช่น ปล่อยเช่าได้ 13,500 ผ่อน 15,000)
NOTE: นี่ไม่ได้แปลว่าเรากำลังขาดทุนนะ!
ตราบใดที่ %yield จากการปล่อยเช่า มากกว่า %ดอกเบี้ย ของหนี้ เรายังมีกำไรเสมอ สิ่งที่เกิดขึ้นคือเราต้องจ่ายเงินต้นเองบางส่วนเท่านั้นเอง
เช่น ยอดผ่อน 15,000 เป็นดอกเบี้ย 10,000 เงินต้น 5,000 การที่เราได้ค่าเช่า 13,500 แปลว่าคนเช่าจ่ายดอกเบี้ยให้เราทั้งหมด 10,000 แถมยังช่วยจ่ายเงินต้นอีก 3,500 ด้วย แล้วเราก็จ่ายเงินต้นเองอีก 1,500 เท่านั้นเอง ผ่านไป 30 ปี คอนโดจะเป็นของเรา โดยที่เราจ่ายเงินน้อยกว่าเงินต้นจริง
3. ดอกเบี้ยจะลดต้นลดดอก แสดงว่า เราจะจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงเรื่อยๆ เช่น วันแรกจ่าย 2.7% ของ 2,650,000 เท่ากับดอกเบี้ยปีละ 71,550 บาท แต่วันที่ยอดหนี้เราเหลือ 1,500,000 (สมมุติว่าดอกเบี้ย 2.7% เท่าเดิม) เราจะจ่ายดอกเบี้ยแค่ปีละ 40,500 เอง แต่ yield จากค่าเช่า เราจะได้จากยอด 2,650,000 เหมือนเดิม
4. ในระยะยาว ค่าเช่าจะปรับขึ้นตามค่าครองชีพใน กทม.
----------------------------------
ทำไมถึงไม่ควรโปะ?
เพราะเงินเฟ้อจะทำให้มูลค่าหนี้ที่แท้จริงของเราลดลงเอง
10 ปีที่แล้วเงิน 2,650,000 ซื้อก๋วยเตี๋ยวได้ 130,000 ชาม
ตอนนี้ซื้อได้แค่ 44,000 ชาม
ถ้าผ่านไปอีก 30 ปี คงซื้อได้แค่ 20,000 ชามครับ
เงินเฟ้อทำให้เจ้าหนี้เสียประโยชน์ ส่วนลูกหนี้ได้ประโยชน์นะ (เรียนในเศรษฐศาสตร์ ม.5 จำได้มั้ย?)
----------------------------------
ถ้าคุณคิดว่าบทความนี้มีประโยชน์ ช่วยผมแชร์ให้เพื่อนๆของคุณได้อ่านด้วยกันครับ
Finmate - คุยเรื่องเงินกับเพื่อน
