18/01/2026
- Rất nhiều doanh nghiệp sẽ mất chi phí thuê nhà từ 01/01/2026 – chỉ vì làm theo thói quen cũ
- Những cách thuê nhà ‘xưa nay vẫn làm’ sẽ không còn an toàn từ 01/01/2026.”
- Làm sai thuế thuê tài sản: mất cả tiền thuê lẫn tiền thuế nộp thay.
Thời gian gần đây, nhận rất nhiều câu hỏi xoay quanh các nghiệp vụ:
thuê nhà, thuê xưởng, thuê kho, thuê ô tô… từ cá nhân.
Trước đây, không ít doanh nghiệp làm khá “thoáng”:
– Ký hợp đồng
– Chuyển tiền
– Lấy hóa đơn lẻ
→ coi như xong.
Nhưng từ 01/01/2026, khi Luật Quản lý thuế mới và cách tính thuế cho thuê tài sản đã được chuẩn hóa, nếu không làm đúng ngay từ đầu, thì rủi ro rất rõ ràng:
Chi phí thuê có thể bị loại khi quyết toán thuế TNDN.
1. Trước hết, phải hiểu rõ: Thuế cho thuê tài sản từ 01/01/2026 tính ra sao?
Từ 01/01/2026, cá nhân cho thuê tài sản (nhà, xưởng, kho, xe…) chỉ cần nhớ 1 nguyên tắc cốt lõi:
Nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm ≤ 500 triệu đồng:
– Không phải nộp thuế GTGT
– Không phải nộp thuế TNCN
– Lệ phí môn bài đã bãi bỏ hoàn toàn từ 01/01/2026
Nếu tổng doanh thu > 500 triệu đồng/năm:
Phần vượt 500 triệu sẽ phát sinh thuế:
– Thuế GTGT: 5% trên toàn bộ doanh thu
(Lưu ý: dưới 500 triệu thì KCT GTGT)
– Thuế TNCN: 5% chỉ tính trên phần vượt 500 triệu
Vì vậy, khi ký hợp đồng thuê, doanh nghiệp không thể làm ngơ chuyện thuế.
Nếu cá nhân không kê khai – không nộp, chi phí thuê rất dễ bị đánh giá là không chắc chắn.
Ví dụ thực tế:
Cá nhân cho thuê 2 căn nhà, tổng doanh thu năm: 900 triệu
– Thuế TNCN: (900 – 500) × 5% = 20 triệu
– Thuế GTGT: 900 × 5% = 45 triệu
Tổng thuế phải nộp: 65 triệu
2. Doanh nghiệp đi thuê tài sản của cá nhân – hồ sơ tối thiểu phải có
Đây là phần a thấy rất nhiều doanh nghiệp thiếu hoặc làm chưa đủ:
– Hợp đồng thuê tài sản (ghi rõ giá thuê, thời gian, trách nhiệm thuế)
– Hồ sơ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê
– CCCD của cá nhân cho thuê
– Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt cho mỗi lần thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên
3. Đăng ký tài sản cho thuê & kê khai thuế – KHÔNG còn là lựa chọn**
Theo quy định mới:
– Cá nhân bắt buộc phải đăng ký tài sản cho thuê, kể cả khi doanh thu chưa đến mức nộp thuế
– Chỉ khi đã đăng ký → mới được thực hiện kê khai và nộp thuế (nếu phát sinh)
Điểm kế toán cần đặc biệt lưu ý khi soạn hợp đồng:
Phải ghi rõ ai là người chịu thuế từ hoạt động cho thuê tài sản.
Có 2 tình huống thực tế:
Trường hợp 1: Cá nhân tự kê khai – tự nộp thuế
– Doanh nghiệp nên xin bản sao giấy nộp tiền thuế
– Lưu cùng hồ sơ để chứng minh chi phí là có thật, hợp pháp
– Khi đó phải lập Bảng kê 01/TNDN
Trường hợp 2: Doanh nghiệp khai và nộp thuế thay cá nhân
– Phải ghi rõ ngay trong hợp đồng
– Toàn bộ thuế DN nộp thay **được tính vào chi phí được trừ**
– Không phải lập Bảng kê 01/TNDN
Đây là chỗ rất nhiều doanh nghiệp làm sai,
dẫn tới bị loại cả tiền thuê lẫn tiền thuế nộp thay.
4. Về kế toán – nghiệp vụ thuê tài sản cần làm rõ
– Tiền đặt cọc: hoạch toán vào khoản ký quỹ, ký cược → không phải chi phí
– Tiền thuê trả theo kỳ: ghi nhận trực tiếp vào chi phí theo mục đích sử dụng
– Tiền thuê trả trước nhiều kỳ: hạch toán chi phí trả trước → phân bổ dần từng kỳ
5. Một số vấn đề thực tế nhiều doanh nghiệp hay bỏ qua
– Có cải tạo, xây dựng trên tài sản thuê → phải có giấy phép xây dựng
– Chi phí điện, nước, dịch vụ vệ sinh…
- Hóa đơn đứng tên cá nhân cho thuê → được tính chi phí nhưng không khấu trừ VAT
- Chi phí lớn → nên đăng ký đồng hồ sang tên doanh nghiệp để:
▸ Được khấu trừ VAT
▸ Chi phí được trừ an toàn hơn
– Doanh nghiệp cho bên thứ ba thuê lại tài sản đang thuê:
- Phải xem hợp đồng gốc có cho phép không
- Phát sinh nghĩa vụ thuế mới cho hoạt động cho thuê lại
Từ 01/01/2026, nghiệp vụ thuê tài sản không còn là câu chuyện làm cho xong.
Làm đúng ngay từ đầu → an tâm.
Làm sai → trả giá rất thật khi quyết toán.
Nếu bạn là chủ doanh nghiệp / kế toán / người cho thuê,
hãy đọc kỹ – lưu lại – và rà soát lại hợp đồng của mình ngay trong 2025.
