12/07/2026
במאמר השבוע אני רוצה לשתף אתכם באחד השינויים המשמעותיים שעשינו לאחרונה בדרך שבה אנחנו מנתחים עסקאות התחדשות עירונית עבור הלקוחות שלנו. אני מקווה שהתובנות האלה יוכלו לעזור גם לכם לקבל החלטות השקעה טובות יותר.
עד לאחרונה, הפרדיגמה שלנו בניתוח עסקאות התחדשות עירונית הייתה פשוטה יחסית: כאשר פרויקט מתקדם על בסיס תב"ע מאושרת, הנחנו שהתכנון כבר מביא בחשבון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בין אם התוכנית קודמה על ידי יזם פרטי, רשות מקומית או הוותמ"ל, היא התבססה על דו"ח אפס שמאי, ולכן ההנחה הייתה שהפרויקט אמור להיות כלכלי לביצוע – או לכל הפחות גבולי, כך שגם אם יידחה בכמה שנים, בסופו של דבר הוא ייצא לפועל.
בחודשים האחרונים הולכת ומעמיקה אצלנו ההבנה שהפרדיגמה חייבת להשתנות מכיוון שהמציאות השתנתה.
מצד אחד, עלויות הביצוע ממשיכות לעלות – כוח אדם, חומרי גלם ועלויות המימון. מצד שני, מחירי הדירות במקומות רבים נמצאים במגמת ירידה. המשמעות היא שפרויקטים רבים, שגם מחזיקים כיום בתוכניות מאושרות, כבר אינם כלכליים לביצוע. תוכניות שנראו מצוינות ליזמים לפני שנה או שנתיים, הפכו במקרים רבים לכמעט לא רלוונטיות.
במצב הזה המודל הישן בו עבדנו שנים ובו לקחנו בחשבון שמדובר אך ורק בשאלה של זמן כבר לא מספק תמונה מלאה. פתאום גם חישובים שמרניים ביחס לגודל הדירות החדשות שיקבלו בעלי הדירות הותיקים והזמן שייקח עד שהפרויקטים יצאו לפועל לא היו מספיקים כדי לתת ללקוחות את המידע המדויק ביותר על פיו יוכלו לקבל החלטות.
השינויים במציאות מחייבים אותנו לשנות את הפרדיגמה וכיום אנחנו מתמקדים בחיפוש דירות התחדשות עירונית דווקא בשתי קצוות הספקטרום של שלבי התכנון.
הקצה הראשון הוא התמקדמות על פרויקטים בהן התב"עות אושרו לפני כמה שנים, באותו זמן מדיניות מתן הזכויות היתה נדיבה יותר ממה שהיתה בשנים האחרונות והמחירים עליהם היזמים הסתמכו בקידום התוכניות היו נמוכים יותר ממחירי השוק כיום. הדירות האלה אטרקטיביות בעינינו מתוך ההבנה שלמרות עלויות הבניה הגבוהות והמחירים היורדים - הפרויקטים עדיין כדאיים כלכלית.
הקצה השני הוא פרויקטים שנמצאים דווקא בשלבי תכנון ראשוניים, כאשר התב"ע עדיין לא הופקדה. במקרים כאלה דו"ח האפס נערך לפי תנאי השוק של היום, ולכן כבר מביא בחשבון מחירי מכירה נמוכים יותר, לצד עלויות מימון וביצוע גבוהות יותר. המשמעות היא שהזכויות שייקבעו בפרויקט צפויות להיות מותאמות למציאות הכלכלית העדכנית.
בסופו של דבר, השוק משתנה כל הזמן. מי שממשיך לנתח עסקאות לפי הנחות שהיו נכונות לפני שנתיים, עלול לקבל החלטות פחות טובות. לכן גם אנחנו ממשיכים לעדכן את שיטות העבודה שלנו באופן שוטף, כדי לוודא שהלקוחות שלנו מקבלים את התמונה המדויקת ביותר לפני כל השקעה.
